// 文/陕西融德律师事务所 樊治验 

案例：温州市平阳县人民法院发布涉房地产纠纷十大典型案例之六：某物业管理公司与某交易中心物业服务合同纠纷案

案情简介

2017年7月，某物业管理公司（以下简称物业公司）与其长期提供物业管理服务的鳌江某小区重新签订《物业服务合同》，约定由物业公司提供服务，并对服务期限、各项费用标准、交纳期限、违约金、物业的使用与维护作了约定。某交易中心系该小区业主。

2019年4月，交易中心委托某律师事务所向物业公司发出律师函，载明某小区长期存在外立面开裂漏水、消防逃生通道堆放杂物、消防逃生通道口被封堵、消防逃生通道口被部分业主独占使用的事实，以及交易中心多次提出修补、处置的要求但物业公司均置之不理的情况。2019年8月“利奇马”台风过境后，交易中心工作人员发现部分办公室墙角、顶棚出现漏水现象，通过微信再次要求物业公司尽快维修。

另查明，交易中心未交纳2017年7月1日至2019年6月30日的物业服务费。

法院观点

法院经审理认为，本案的争议焦点在于小区消防通道出现被占有、封堵，小区外立面出现开裂漏水等情况时，物业公司有没有采取措施的义务，以及业主是否有权以此为由停止支付物业费。

关于物业公司是否完全履行合同的问题。《中华人民共和国民法典》将原《物业管理条例》中的制止和报告义务上升为采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。本案中，鳌江某小区自2015年起便存在外立面开裂漏水、消防逃生通道封堵等现象，物业公司虽主张其已劝阻占用通道的业主自行清理消防通道，也已向消防部门口头举报，但未提供相关证据予以证实，法院组织双方勘查发现消防通道占有问题至今未得到有效解决；物业公司另主张其已于2019年年底对小区外立面进行维修，结合此次主张的物业服务费所对应的服务期限为2017年7月1日至2019年6月30日，可见小区外立面即便已维修完毕也是发生在本次物业服务期限外，足以证实物业公司在本次诉争的服务期限内未完全尽到小区公共部位的维护义务。

关于交易中心是否有权停止支付物业费的问题。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。综合考虑物业公司对小区物业服务的质量，法院酌定按比例扣减交易中心应承担的物业费。

法律分析

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”据此可知，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。同时，若物业公司已向合同约定的小区提供了服务，并履行了相应的义务，业主理应交纳物业费，不能因物业公司个别地方做得不足，以拒交物业费的方式对抗服务瑕疵的行为，影响小区正常的物业管理。