最近接了很多案子都是关于物业服务合同的纠纷，多为业主拒交物业费后被物业公司起诉。经了解案件具体情况后发现，这些案件多为业主对自身房屋居住条件不满意，其中有一类为业主因居住房屋外墙开裂一直未被处理，所以提出拒交物业费，那么这一情形究竟能不能作为拒交物业费的理由呢？

非人为损坏的外墙开裂一般为房屋质量本身出现问题，属于房屋建筑工程出现质量缺陷这种情况，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”即由开发商在保修范围和保修期限内承担责任。开发商应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。

在正常使用条件下，房屋主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，保修期从工程竣工验收合格之日起计算。对于商品房来讲，根据《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”第三十三条第四款规定：“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”也就是说在保修期内，因房屋出现质量问题，应由开发商承担维修义务。

那如果开发商不履行义务或者房屋已经过了保修期呢？根据《陕西省物业管理条例》第八十一条第一款规定：“物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。”在开发商不履行保修义务时，可由物业组织维修，费用先从物业保修金中垫付。

如果已经超过保修期的话，专项维修资金此时就开始发挥作用，根据《陕西省物业管理条例》第八十七条第二项规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”即超过保修期后，由业主大会经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，用专项维修资金对房屋进行维修。

因此，对于业主因为外墙开裂拒交物业费的行为是无法律依据的，并且如果业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用，在业主委员会督促其限期交纳后逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。如果存在业主与实际居住人不一致的情况，比如房东和租户，则按照业主与实际居住人的约定承担物业费用，并且业主负连带交纳责任。