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解读:“唯一住房”究竟能否执行?

文/陕西融德律师事务所 28th July 2021

  • 文 |陕西融德律师事务所  马丽雅

    编者注 | 本文仅供参考,不代表律所法律意见



    在执行案件的司法实践中,关于“唯一住房”执行难是司法实践中的大难题,很多“老赖”都会以此为由当作挡箭牌来排除法院的强制执行。那么,“唯一住房”到底能不能执行呢?笔者在这里很确定地告诉大家,根据最新规定及司法实践的相关判例,在符合一定条件的前提下,“唯一住房”也可以执行。


    一、法条解读


    最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第六条:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”

    第七条:“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。”

    该规定立足于以人为本及尊重和保障人权的精神,对保障被执行人及其所扶养家属在民事强制执行程序中所享有的基本的生存权提供了法律依据。

    根据上述法条,可提取两点:

    1、除了保护被执行人外还保护其所扶养的家属;

    2、必需是“生活所必需的”的房屋。

    这一规定的核心在于如何平衡生存权和债权的关系。生存权是指在一定社会关系和历史条件下,人们应当享有的维持正常生活所必须的基本条件的权利。而债权只是一种普通权利,是相对权。债权关系只有在不损害国家和社会公共利益及社会基本秩序的前提下才能得到保护。因此,生存权高于一切,是其他权利存在的基础,生存权得不到保障,其他权利也就无从谈起。


    二、什么样的“唯一住房”可被执行


    1、对被执行人有扶养义务的人(此处的“扶养”是广义的扶养,包括对被执行人有扶养、抚养、赡养义务的人)名下若有其他可以满足生活必需标准的房屋时,被执行人名下的“唯一住房”可供执行。

    由此可推知,如果被执行人是老人,其子女名下有其他住房,也即被执行人的扶养人名下有可满足生活需要的住房,在这种情形下,该“唯一住房”也是可以执行的;如果被执行人的被扶养人还有其他扶养人的,其他扶养人名下有可供该被扶养人使用的住房,例如,被扶养人为老人的,还有其他扶养人子女;被扶养人是子女的,该子女除被执行人外还有其他可提供住房的监护人。

    2、执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋,致使目前将要执行的房屋成为其“唯一住房”,此时该“唯一住房”可供执行。

    被执行人做出的恶意转让财产的行为时间必须是在执行依据生效后,若是在此之前转让其他房屋依然可以算作是“唯一住房”。被执行人转让房屋的行为侵犯了司法尊严和债权人的债权,此时法院可以不再保障被执行人的居住权,从而直接执行其“唯一住房”。

    3、即使不满足以上两点,但如果被执行人名下该“唯一住房”明显超过最低生活需求,面积超过当地廉租住房保障面积标准过多。

    申请执行人可以按当地廉租住房保障面积标准先为被执行人及所扶养家属提供居住房屋;或者房屋进行拍卖、变卖或抵债后,统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年的租金,具体扣除金额是五年还是八年的租金由法官自由裁量。

    三、设立抵押的“唯一住房”申请强制执行不受该限制


    2005年最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,其中,第一条规定:“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。”

    此司法解释的出台可以说是抵押权人的福音,依据该《规定》被执行人已经设定抵押的房屋是可以进行执行的,并不受“唯一住房”的限制。但需注意:在裁定拍卖、变卖或抵押后,应当给予被执行人及其扶养人6个月的宽限期。宽限期内,不得对被执行人及其扶养人强制迁出。宽限期满后,若被执行人仍未迁出的,人民法院可以作出强制迁出的裁定,并予以执行。


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